E chegou o momento de fecharmos a trilogia “Operações Imobiliárias e Imposto de Renda”.

Claro que ainda não esgotamos o assunto e, mesmo com nossa conversa de hoje, muitas questões ainda poderão ser levantadas e aprofundadas. O objetivo aqui, conforme disse nos artigos anteriores, foi pinçar aquelas situações recorrentes e que carregam consigo incompreensões ou mesmo erros de interpretação.

Hoje trago a tributação pelo imposto sobre a renda sobre ganhos de capital para o imóvel da atividade rural, a terra nua e as regras de tributação para loteamentos e incorporações imobiliárias envolvendo o instituto da permuta. Dois temas com a necessária dose de polêmica para gerar discussões enriquecedoras.

Começo pela terra nua, único bem ligado à atividade rural que permanece na declaração de bens e direitos do declarante e não vai para a ficha de atividade rural.

Tudo estava tranquilo, seguindo a regra geral de tributação dos demais imóveis, até que, em 19 de dezembro de 1996, foi promulgada a Lei 9.393, cujo assunto principal é o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), trazendo em seu artigo 19, literalmente:

“A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o Valores de Terra Nua (VTN) declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação”. 

Só este “caput” seria suficiente para que a celeuma se instalasse, uma vez que a regra de apuração do ganho de capital para bens imóveis é o efetivo valor de alienação menos custo de aquisição pelo seu valor histórico, sem atualização desde janeiro de 1996 e com as reduções de que trata o artigo 40 da Lei 11.196 de 2005.

A nova regra misturou dois conceitos ao definir o custo de aquisição e de alienação com base na autoavaliação feita anualmente na data do fato gerador do ITR, ou seja, 1ª de janeiro de cada ano, informado ao fisco, anualmente, pela Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), de meados de agosto a 30 de setembro.

Para complicar ainda mais, a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, definiu em seu artigo 10 as condições para que tanto o custo de aquisição quanto o valor da alienação sejam os utilizados na declaração do ITR.

Em resumo, para que a regra da Lei 9.393/96 possa ser utilizada, faz-se necessário que exista o valor da terra nua da aquisição e da alienação. A ausência de uma delas remete à apuração do ganho de capital para a regra geral. De cara, é possível afirmar que, se a aquisição ocorreu antes de 1997, a regra não pode ser usada.

Assim, surge a estranha situação, segundo a interpretação do fisco, em que o uso do VTN somente é possível se a aquisição se deu a partir de 1997 e antes da entrega da Diretoria de Administração Tributária (DIAT), ITR, e a venda ocorra após o envio do documento.

E mesmo quando existem os dois valores do VTN, pode surgir um imbróglio contábil quando o valor efetivo da transação é muito diferente dos valores adotados no ITR.

Para que a equação patrimonial da pessoa física permaneça equilibrada, será necessário lançar a diferença entre o valor pelo qual a terra nua constava na declaração de bens e direitos – custo de aquisição pelas regras do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) , e o valor efetivo da alienação como rendimento isento. Sem essa providência, o caixa gerado pela venda desapareceria do patrimônio.

E para encerrar, trago outra situação polêmica, agora enfocando loteamentos e incorporação imobiliária envolvendo permuta.

Tenho atendido, em meus trabalhos de consultoria e assessoria, diversos casos em que as regras não são integralmente cumpridas, gerando, quase sempre, prejuízo para os alienantes.

Todo o regramento está na Instrução Normativa SRF nº 107, de 14 de julho de 1988, que trata das operações de permuta de unidades imobiliárias, tanto na pessoa física quanto na pessoa jurídica.

Aqui, toda a confusão está nas operações em que uma construtora ou incorporadora adquire o terreno da pessoa física para nela construir um edifício, por exemplo, quitando a operação parte em dinheiro e parte com dação em pagamento de unidades imobiliárias (apartamentos) prontas.

Conforme a Seção III da Instrução Normativa (IN) 107/88, tais operações se equiparam à permuta desde que, cumulativamente, sejam obedecidas as seguintes condições:

1. A alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;
2. O terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte àquele em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público, nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Se isso não ocorrer, a transação será de compra e venda cruzada entre pessoa física e pessoa jurídica, sem a postergação da tributação existente na permuta.

Na prática, o que vemos é o alienante arcando com os encargos do ganho de capital, embora o descumprimento das regras seja da incorporadora adquirente.

Isso fica muito claro de acordo com o disposto no item 4.1.1 da IN 107/88:

“A não observância das condições cumulativas aqui estipuladas sujeitará o promitente da dação à apuração dos resultados da operação tomando-se por base, para determinação do preço de alienação dos bens permutados, o valor de mercado tal como previsto no subitem 1.2, ou, na ausência de laudo de avaliação, o valor que vier a ser arbitrado pela autoridade fiscal. Nesta hipótese, a apuração do resultado da operação reporta-se ao ano-base ou período-base em que esta tiver ocorrido, sujeitando-se o promitente da dação ao recolhimento do imposto de renda sobre o lucro da compra e venda como tributo postergado.”

Na prática, não é isso que tem ocorrido!

Até nossa próxima conversa!