A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL foi recentemente regulamentada no Estado de São Paulo através do PROVIMENTO CGJ/SP nº. 06/2023 (DJe de 02/03/2023). O referido provimento, muito aguardado por sinal, regulamenta a nova ferramenta inagurada pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos, por sua vez nela inserido através da Lei 14.382/2022. Como sempre comentamos aqui, com muita satisfação recebemos essa nova possibilidade de regularização de imóveis pela via cartorária. Hoje em dia parece ser consenso que ninguém mais tem tempo nem dinheiro a perder com longas e exaustivas demandas judiciais quando pode ser possível dar solução aos problemas pela VIA EXTRAJUDICIAL a cargo de Serviços Extrajudiciais encabeçados por Oficiais e Tabeliães, profissionais do direito tão capacitados quanto Magistrados. Não é menos verdade, todavia, que a solução na via extrajudicial só de fato se mostrará muito mais vantajosa não só quando os Oficiais e Tabeliães demonstrarem dominar o assunto mas principalmente os seus PREPOSTOS e, do lado de cá, os ADVOGADOS, já que a solução pela via extrajudicial exige não só conhecer da matéria principal (no caso, o Direito Reais e o Direito Imobiliário) mas também as Normas Extrajudiciais que adornam o procedimento.

Pela leitura do art. 216-B da Lei de Registros Públicos percebe-se que o novo instituto destina-se àqueles casos onde esteja consolidada a situação imobiliária através da demonstração das provas que o procedimento exige, sem resistência/impugnação válida, restando tão somente ao Oficial do RGI reconhecer o preenchimento dos requisitos e REGISTRAR a aquisição mediante Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Efeito da procedência do procedimento será a efetiva transferência da propriedade imobiliária em favor do promitente comprador, agora novo titular registral – sem a necessidade da lavratura de uma ESCRITURA PÚBLICA definitiva – fazendo com isso com que o RGI passe a refletir a verdade real.

O procedimento, tal como acontece na via judicial, deverá em suma focar em reunir as provas dos REQUISITOS que a Lei exige para o deferimento do instituto – que também se conhece como “adjudicação obrigatória” ou ainda “adjudicação forçada”: provas exclusivamente documentais. Julgado do TJSP didaticamente exemplifica esse aspecto:

“TJSP. 1004431-40.2020.8.26.0073. J. em: 27/09/2021. APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Improcedência pautada na falta de comprovação da quitação integral do preço. Inconformismo. Cabimento. Suprimento judicial de declaração de vontade que demanda o preenchimento de requisitos objetivos e subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e consequente registro no CRI: (a) existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; (b) comprovação de pagamento integral do preço e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a escritura definitiva. (…). Caso concreto que é regido pela prescrição vintenária, segundo inteligência do art. 2.028 do CC/2002. Prescrição operada em fev/2007. Prestações inexigíveis, inexistindo óbice à adjudicação do imóvel. (…). AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO”.

Pela via Extrajudicial agora regulamentada no Estado de São Paulo temos – da mesma forma como acontece no Rio de Janeiro (onde a regulamentação se dá pelo NCN, Provimento CGJ/RJ nº. 87/2022) – o procedimento dividido em duas grandes fases: primeiro no TABELIONATO DE NOTAS para a lavratura da ATA NOTARIAL e segundo, no REGISTRO DE IMÓVEIS para a efetiva tramitação do procedimento.

A ATA NOTARIAL, como sabemos, é um meio de prova e tem base legal no art. 384 do CPC/2015 e sua lavratura é atribuição exclusiva do Tabelião de Notas, como inclusive deixa claro desde 1994 a Lei 8.935 em seu inciso III do art. 7º. Entendemos que ela possa ser feita por qualquer Tabelião de Notas (afastada a territorialidade, diferentemente do que ocorre no caso da Usucapião Extrajudicial nas hipóteses onde haja necessidade de diligência ao local do imóvel) haja vista que para a Adjudicação Compulsória a lavratura da Ata Notarial não requer comparecimento ao local do imóvel. A Ata aqui será meramente para constatar a reunião da documentação, sendo desnecessário nesse procedimento atestar POSSE… O inciso III do item 464 do Código de Normas Paulista esclarece os itens que a Ata Notarial para Adjudicação Compulsória Extrajudicial deve contemplar:

“Identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade”;

Como acontece na grande maioria dos Estados a tramitação do procedimento também pode ocorrer inteiramente pela via eletrônica. Sobre esse aspecto a leitura do Provimento CNJ 100/2020 é de suma importância, da mesma forma – como sempre recomendamos – as normas extrajudiciais atualizadas de cada Estado (enquanto um Código de Normas Extrajudiciais único, uniforme e válido em todo o território brasileiro não seja editado, pelo menos).

Obtida a ATA NOTARIAL nos termos informados, deverá o Advogado elaborar o REQUERIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL nos moldes do caput do item 464 instruindo-o com a seguinte documentação:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de venda do imóvel objeto da adjudicação; e

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI;

A Central Eletrônica dos Registros de Imóveis a cargo do SERVIÇO DE ATENDIMENTO ELETRÔNICO COMPARTILHADO (https://registradores.onr.org.br/) pelo e-Protocolo permitirá com extrema facilidade o protocolo e o acompanhamento eletrônico do pedido de Adjudicação Compulsória Extrajudicial.

Ponto importante que merece destaque diz respeito à prova do inadimplemento que, no caso, é demonstrada através de NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL feita pelo Oficial do RGI ou mesmo pelo Oficial do REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. Sendo feita pelos Oficiais do RTD sua solução é também muito tranquila se utilizarmos as CENTRAIS ELETRÔNICAS, sendo tudo feito sem necessidade de comparecimento presencial aos Cartórios (veja mais em https://www.rtdbrasil.org.br/). Os requeridos (promitentes vendedores, no caso) devem ser instados à outorgar a Escritura Definitiva e sua inação – necessária ao procedimento – será demonstrada documentalmente pela notificação extrajudicial. Ao que parece, independentemente dessa notificação que deve instruir a peça inicial (inc. II, item 464) outra deverá ser feita depois de autuado o procedimento, como indica o item 466.

Para os casos onde a notificação seja infrutífera, estando o requerido em lugar incerto, não sabido ou inacessível será possível a NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, que inclusive poderá ser feita por MEIO ELETRÔNICO, nos termos do item 467.1 do referido CN.

POR FIM, não sendo o caso de impugnação do procedimento e estando em ordem toda a documentação apresentada, outro não deverá ser o desfecho senão a desejada REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL em nome do requerente, como decreta o item 472 da regulamentação:

“Estando em ordem a documentação, e não havendo impugnação, ou tendo sido afastada a que tiver sido apresentada, o oficial de registro de imóveis passará nota fundamentada de deferimento e procederá ao registro da adjudicação compulsória”.

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Vê-se, portanto, que lado a lado aos demais institutos extrajudicializados nos últimos anos (Inventário Extrajudicial e Usucapião Extrajudicial) a Adjudicação Compulsória Extrajudicial se mostra desde já como uma importante ferramenta posta à disposição da sociedade para a solução de demandas mais rapidamente com o apoio das Serventias Extrajudiciais.

Original de Julio Martins